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为何说它是海南史上*严土地管理措施?

为何说它是海南史上*严土地管理措施?

 1月4日召开的六届海南省政府第98次常务会议通过了《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地效益的意见》(下称《意见》),堪称海南历史上*严苛的土地管理措施。
通过出台《意见》,海南将大力推进土地节约集约利用,从严控制建设用地供给,*大限度提高土地利用效益,以土地利用方式转变促进节地增效、转型升级、创新发展。
在《意见》中,一些亮点举措备受瞩目,包括:
· 实行建设用地总量和强度双控制度。
· 严控商品住宅用地供应,严格限制涉及商品住宅用地的规划修改。
· 禁止对产能过剩、高耗能、高污染项目供地。
· 禁止将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应。
· 将土地投资强度、产值、税收等相关指标作为建设用地供应准入标准。
· 实行“弹性年期”+“对赌协议”供应方式,首*供应年限到期后,对不符合相关协议约定的,按协议约定收回土地使用权。
(注:弹性土地出让年期制度,是根据土地用途,结合产业发展状况和企业生命周期等,在法定土地使用权出让*高年限范围内,制定差别化的土地使用权出让年期。
对赌协议就是收购方(包括投资方)与出让方(包括融资方)在达成并购(或者融资)协议时,对于未来不确定的情况进行一种约定。如果约定的条件出现,融资方可以行使一种权利;如果约定的条件不出现,投资方则行使一种权利。)
· 严格执行净地出让制度。未达到净地出让的土地不得进入土地交易市场交易。
· 未进入省级土地交易市场进行公开交易,不得办理不动产登记。
《意见》为何被称作“海南史上*严苛的土地管理措施”?梳理海南近三十年重要土地管理政策法规,也许我们会对其有更进一步的认识。
海南近三十年重要土地管理政策法规梳理
1、1988年,海南建省筹备组发布《海南土地管理办法》
1988年2月13日,为了科学、合理地开发、利用、保护土地资源,适应海南对外开放、发展外向型经济的需要,海南建省筹备组正式发布《海南土地管理办法》。《办法》明确海南实行土地有偿使用制度。土地使用权可以有偿出让、转让和抵押。允许外国和港澳台公司、企业或者个人(以下统称境外客商)参加土地开发、经营、承包。对已用的国有土地征收土地使用费,政府有计划地开发土地市场。
2、1994年,《海南经济特区土地管理条例》施行
90年代的地产泡沫,*后留给海南的是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800多亿元积压资金。为了加强土地管理,合理开发、利用和依法经营、保护土地,根据《中华人民共和国土地管理法》及有关法律、法规,结合海南经济特区实际情况,制定《海南经济特区土地管理条例》。
3、1999年,海南以换地权益书盘活闲置土地
换地权益书是一种处理闲置土地的政策工具,用它可以收回海南省内依法不能无偿收回使用权的闲置土地。1999年7月,国家有关文件正式确认这一政策,1999年11月26日,这一政策由海南省人大常委会通过,定于1999年12月10日起施行。《海南经济特区换地权益书管理办法》规定,换地权益书是政府收回土地使用权时,核发给土地权益人的法律凭证,其持有者可用这一凭证从政府换回与凭证面值等价的土地权益。换地权益书可在海南省内依法转让、赠与和继承,可以在省内依法抵偿债务和担保债权。换地权益书的实施,可*大限度地回收闲置土地,根本改变政府对土地一级市场调控无力的状态,建立以供给引导需求的土地供应机制,促进土地合理有效利用,达到保护土地的目的。
4、2010年,“两个暂停”保证国际旅游岛建设良好开局
海南建设国际旅游岛的消息公布后,引发新一轮海南房地产市场热潮。2010年1月15日,在海南省推进国际旅游岛建设动员大会上,时任海南省委书记、省人大常委会主任卫留成宣布:2010年三月前,在海南国际旅游岛建设总规正式获得国家审批前,暂停商业性开发土地出让,暂停审批新的房地产开发项目(简称两个暂停),新的土地成片开发和大型主题旅游公园项目要待国家发改委正式批准《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》后再行启动。
卫留成称,土地开发要控制好供地数量和建设节奏,在规划下做好建设项目的品质,“多留一点土地给子孙后代是负责任”。
5、2014年,海南土地按“一盘棋”规划
2014年11月施行的《海南经济特区土地管理条例(修正案)》,是自1994年制定以来经第4次修改后颁行的地方法规。《条例》围绕“加强土地集中管理,优化土地资源配置”,主要从完善土地审批制度、建立海南省统一的土地交易市场、加强土地供应和利用管理及加大土地监管力度4个方面进行修正。同时,根据海南省土地“一盘棋”的思路,规定编制农垦土地利用总体规划,将农垦土地纳入海南省土地范畴进行统一规划。
6、2016年,海南“两个暂停”助楼市去库存
根据2016年2月23日下发的《海南省政府关于加强房地产市场调控的通知》,“两个暂停”即对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县,暂停办理新增商品住宅(含酒店式公寓)及产权式酒店用地审批;暂停新建商品住宅项目规划报建审批。业内人士认为,该政策对于消化库存,调整房地产市场产品结构有积极意义。

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